Lån till fastighet i aktiebolag – ränta och skatt

Att investera i fastigheter genom ett aktiebolag är en populär strategi för både erfarna investerare och entreprenörer som vill diversifiera sin portfölj. Men till skillnad från att köpa en privat bostad, fungerar finansiering, beskattning och ränteavdrag på ett helt annat sätt när det sker i bolagsform.

I den här guiden går vi igenom hur det fungerar att ta lån till fastighet i aktiebolag, vilka räntesatser du kan förvänta dig och vilka skatteregler som gäller.

Det finns flera skäl till varför man väljer att lägga fastighetsinnehav i ett aktiebolag istället för att äga dem privat. Den främsta anledningen är ofta ansvarsbegränsningen; bolaget är en egen juridisk person, vilket innebär att din privata ekonomi i teorin är skyddad om något skulle gå snett i fastighetsaffären (även om personlig borgen ofta krävs vid lån).

En annan anledning är möjligheten att återinvestera vinsten. Bolagsskatten på vinster är lägre än inkomstskatten för privatpersoner, vilket gör att mer kapital kan stanna kvar i bolaget för att amortera på lån eller köpa nya fastigheter. För dig som vill expandera snabbt är detta en stor fördel. Om du nyligen startat upp kan du läsa mer om företagslån för nystartade företag för att förstå grunderna i företagsfinansiering. Innan du ansöker kan det vara klokt att använda en kalkylator för företagslån för att se hur räntekostnaderna påverkar kassaflödet.

När ett aktiebolag ska köpa en kommersiell fastighet eller en hyresfastighet räcker det sällan med ett vanligt bolån hos storbanken. Istället rör det sig ofta om fastighetslån för företag. För att hitta de bästa villkoren bör du jämföra företagslån från olika aktörer på marknaden.

Belåningsgrad och kontantinsats

För privatpersoner är det vanligt med en belåningsgrad på upp till 85 %. För aktiebolag är bankerna oftast betydligt mer försiktiga. Räkna med att bolaget behöver gå in med minst 25–40 % i kontantinsats. Om bolaget inte har dessa likvida medel kan man ibland använda ett privatlån som ett tillfälligt brygglån för att täcka kontantinsatsen, men detta kräver noggrann kalkylering då räntan är högre.

Räntor på fastighetslån för företag

Räntan på lån till fastighet i aktiebolag styrs av flera faktorer:

1. Säkerhet: Fastighetens värde och skick.
2. Kassaflöde: Bolagets förmåga att betala räntor och amorteringar via hyresintäkter.
3. Marknadsläget: Nuvarande styrränta och bankernas marginaler.
4. Borgen: Kräver banken att du som ägare går i personlig borgen?

Generellt sett är räntan för kommersiella fastighetslån högre än för privata bolån, eftersom risken bedöms som större. Det är därför viktigt att jämföra olika typer av lån innan man skriver på ett avtal.

Skattesystemet för aktiebolag skiljer sig markant från privatpersoners deklarationer. Här är de viktigaste punkterna att hålla koll på:

Ränteavdrag i aktiebolag

Till skillnad från privatpersoner, som får göra ett skatteavdrag på 30 % av räntekostnaderna direkt mot inkomstskatten, fungerar ränteutgifter i ett aktiebolag som en avdragsgill kostnad. Det innebär att räntekostnaderna minskar bolagets skattepliktiga resultat. Ju högre ränta bolaget betalar, desto lägre blir den vinst som bolaget behöver betala 20,6 % bolagsskatt på.

Observera dock att det finns regler mot ränteavdragsbegränsningar (EBITDA-regeln) som främst drabbar större koncerner, men för mindre fastighetsbolag är räntan oftast fullt avdragsgill mot rörelseinkomsten.

Avskrivningar

En stor skattemässig fördel med att äga fastighet i aktiebolag är möjligheten till avskrivningar. Du får skriva av byggnadens värde med en viss procentsats varje år (oftast 2–5 % beroende på typ av byggnad). Avskrivningen är en bokföringsmässig kostnad som inte påverkar kassaflödet men som sänker det skattepliktiga resultatet.

Fastighetsskatt vs Fastighetsavgift

Beroende på om fastigheten klassas som en hyresfastighet, industrifastighet eller kommersiell lokal betalar bolaget antingen fastighetsavgift eller fastighetsskatt till staten. Detta är en löpande kostnad som måste finnas med i din driftskalkyl.

Många mindre aktiebolag som söker fastighetslån stöter på kravet om "personlig borgen". Det innebär att om bolaget inte kan betala sina skulder, blir du som privatperson personligt betalningsansvarig. Detta suddar ut det skydd som aktiebolaget normalt sett ger. Innan du skriver under på personlig borgen bör du se över din egen kreditvärdighet. Du kan läsa mer om hur detta påverkar dig i vår guide om snabblån och kreditupplysningar om du vill förstå hur skuldsättning registreras.

1. Affärsplan och kalkyl: Visa banken hur fastigheten ska generera intäkter. Räkna på vakansgrader och underhåll.
2. Värdering: Låt en utomstående expert värdera fastigheten för att säkerställa att marknadsvärdet stämmer överens med köpeskillingen.
3. Jämför finansiering: Nöj dig inte med första bästa erbjudande. Bankfinder.se hjälper dig att förstå marknaden, och du kan ofta spara stora summor genom att pressa marginalerna. Du kan även använda vårt verktyg för att hitta lån som passar just din verksamhet.
4. Lånelöfte: Precis som vid privata köp underlättar ett lånelöfte förhandlingen med säljaren.

Att ta lån till en fastighet i ett aktiebolag innebär mer administration och ofta högre räntor än ett privat bolån, men det ger också skattemässiga fördelar genom avdragsgilla räntor och avskrivningar. Det viktigaste är att ha en stabil kontantinsats och en tydlig plan för hur hyresintäkterna ska täcka lånets kostnader.

Behöver du finansiera andra delar av din verksamhet eller vill du lära dig mer om olika finansieringsformer? På Bankfinder.se kan du jämföra lån helt kostnadsfritt och läsa fördjupande artiklar om allt som rör din ekonomi. Oavsett om det gäller ett framtida billån till företaget eller ett mer komplext bolån, finns vi här för att guida dig rätt i djungeln av räntor och villkor.

• Jämför företagslån – Hitta bästa finansieringen för fastighetsköp i bolaget.
• Jämför bolån – För dig som planerar att köpa fastighet privat.
• Samla lån – Optimera företagets eller din privata ekonomi genom att samla dyra krediter.

Tänk på att ekonomiska beslut alltid bör föregås av en egen analys av din specifika situation och att historisk avkastning inte garanterar framtida vinster.